top of page

מהו הצעד הראשון שחייבים לעשות לפני רכישת דירה?

פתגם אנגלי מפורסם אומר: "מדוד פעמיים, חתוך פעם אחת". זה מתאים בדיוק בכדי להבין מהו הצעד הראשון שעושים לפני כל החלטה חשובה בחיים ובפרט לפני שרוכשים דירה. אם עניתם על השאלה בכותרת – "לחפש נכס ביד 2" – המאמר הזה הוא בשבילכם.

אומנם, אין התרגשות גדולה יותר משיטוט באתרי החיפוש השונים כדי למצוא את דירת החלומות עם המרפסת לנוף הכי מרשים ועם המטבח הכי מעוצב. יחד עם זאת, רבים שוכחים שבכדי לרכוש את הדירה האולטימטיבית צריך לחזור לצעד הבסיסי ביותר שהנו - תכנון תקציב (!). כמה מימון נוכל לקבל במקסימום ?

ראשית, חשוב לדעת כי עד לפני כעשור ניתן היה לקבל מימון מקסימלי של 90%, אך לאור הסיכון הגבוה הורד רף המימון ל-75% בלבד לרוכשי דירה ראשונה או יחידה. משמע, על כל 1 שקל שנביא מההון העצמי, הבנק יכול להשלים עוד 3 שקלים. ובתרגום למחירים כיום, אם לזוג יש 300 אלף ₪ הון עצמי, ניתן יהיה לרכוש דירה במחיר מקסימאלי של 1.2 מיליון ₪, כאשר מתוכם הבנק ישלים 900 אלף ש"ח ע"י משכנתא. במידה ומדובר בעסקת "שיפור דיור" שבה מוכרים נכס קיים ורוכשים נכס אחר ניתן לבקש מימון מקסימלי של עד 70% משווי הנכס הנרכש. אך אם מדובר בנכס להשקעה, המימון המקסימלי יורד ל- 50% בלבד מהנכס הנרכש עם אפשרות להשלים את היתרה ע"י משכון הנכס הקיים עד 50% בהלוואת "בלון" לשנתיים (עד אוקטובר 2022 עוד ניתן היה לקבל משכנתא רגילה על הנכס הקיים, אבל מאז התנאים הוקשחו על מנת "לצנן" את הביקושים לנדל"ן ע"י משקיעים).

לאחר שחישבנו כמה הון עצמי יש לנו וכמה הבנק יכול תאורטית לממן עבורנו בכדי להשלים את עסקת הרכישה, חשוב לדעת כי הבנק כפוף לרגולציה ועל כן יאשר משכנתא רק לאלה שהכנסתם הפנויה (ממשכורות או מהכנסות כעצמאי) מספיקה לצורך קבלת המשכנתא וזאת בתנאי שההחזר החודשי של המשכנתא לא יעלה על 40% מסך ההכנסות של בני הזוג ושהיסטוריית התנהלות האשראי שלהם תקינה. הוצאות נלוות נפוצות במידה ונעבור משוכה זו ונקבל אישור מאחד הבנקים לקבלת המשכנתא, זה הזמן לקחת דף ועט ולרשום הוצאות נלוות ברכישת דירה, כגון:

  • שכר טרחה לעו"ד סביב ה- 0.5%+מע"מ מגובה העסקה.

  • מתווך נדל"ן, במידה וקיים בעסקה, נהוג להוסיף בשוק כ- 2%+מע"מ משווי הנכס, אם כי זה נתון למו"מ.

  • שמאות - בין כמה מאות שקלים בשמאות מסבסדת לעד כ- 5,000 ש"ח בשמאות פרטית.

  • דמי פתיחת התיק בבנק 360 ש"ח.

  • הוצאות מיסוי עפ"י חוק (מס רכישה או שבח), תלוי אופי העסקה, ולעיתים רחוקות את היטל השבחה במכירת נכס שגם יש לקחת בחשבון.

  • אגרות שונות המחוייבות לצורך השלמת העסקה (דוגמת רשם משכונות, רישום בטאבו, נוטריון וכו') שיכולים להגיע לכמה מאות שקלים.

תכנון תקציב לעיתים נשמע בנאלי ואפור, אך תכנון כלכלי נכון שכולל בתוכו את כלל הגורמים וההוצאות הכרוכים ברכישת הדירה, יכול למנוע עוגמת נפש ואף נזק כלכלי עצום באמצעות מיקוד בנכסים שמתאימים לנו "לכיס", בהימנעות ממצב של הפרת חוזה רכישה אל מול המוכר ותשלום קנס שלא יורד מ- 10% מגובה החוזה, בתכנון הון נוסף לצורך שיפוץ ושדרוג הנכס באם נבחר ובעיקר בתגובה מהירה לפני כל הרוכשים הפוטנציאליים בשוק. בטח אתם שואלים את עצמכם איך שכחתי להוסיף גם את שכר הטרחה של יועץ משכנתאות וכלכלן אובייקטיבי שידאג לבנות לכם תכנית כלכלית מותאמת אישית, לקיים מו"מ מול מספר בנקים ולהפיל 'חומות' בירוקרטיה בכדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר? נו טוב, השארתי גם לכם משהו :)




Comments

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating
bottom of page