כאשר אנו מעוניינים לקבל מימון מהבנק עבור רכישת נכס או במילים אחרות - משכנתא - הבנק מנפיק לנו מסמך בשם "אישור עקרוני". המסמך הזה אומר במילים פשוטות שהבנק מוכן לתת לנו "גב כלכלי", לאחר שבחן את הכנסותינו והיסטוריית האשראי שלנו בשנים האחרונות, לטובת ביצוע עסקת הרכישה ומפורטים בו תנאי המשכנתא (מסלולים, ריביות, תקופות, החזר חודשי וכיו"ב) וגם התנאים הנלווים שיש לעמוד בהם על מנת לקבל בפועל את המשכנתא מהבנק וכאן בדיוק צריך להיזהר ולא להיכנס לשאננות. הסיבה העיקרית לכך שאסור להיכנס לשאננות הנה מפני שבמסמך הארוך הזה מפורטים כלל התנאים שהבנק מציב על מנת שנקבל את המשכנתא, כך שאם בהמשך הבנק יסרב בפועל להעניק את המשכנתא שאישר עקרונית, הבנק יהיה מגובה משפטית. ממה להיזהר לאחר קבלת אישור עקרוני
ראשית, חשוב לדעת שאישור עקרוני תקף ל- 3 חודשים בלבד כך שכל שינוי לרעה בהכנסות שהצגנו לבנק או התנהלות אשראי לא תקינה שבה חזרו שיקים או הוראות לחיוב בחשבון יביאו את הבנק למשוך את ידו מן האישור שהנפיק.
שנית, חשוב לדעת כי כל קבלת משכנתא מחייבת הערכת שמאי מטעם הבנק. לשמאות ישנה משמעות עצומה הן ברמה המשפטית של הנכס והן ברמה הפיננסית. ברמה המשפטית השמאי מוודא שהנכס בנוי כדין, שאין בו חריגות בנייה או הרחבות שאינן מאושרות, אחרת הבנק לא יעניק את המשכנתא המבוקשת למרות שיש אישור עקרוני. ברמה הפיננסית, אחוזי המימון במשכנתא נקבעים עפ"י הנמוך מבין גובה חוזה הרכישה לבין הערכת שווי הנכס לפי השמאי, כך שאם השמאי העריך את הנכס בשווי נמוך יותר מחוזה הרכישה, אחוזי המימון גדלים וכך גם עלולות הריביות בהלוואה להתייקר.
בנוסף , ישנה מדיניות פנים לכל בנק במתן המשכנתא בהתאם לאופי הנכס ולמימון המבוקש. למרות מה שנראה לרבים, הבנקים לא מעוניינים לתת מימון מקסימלי לכל נכס מהחשש שאם הלווים לא יעמדו בהחזר יהיה קשה למכור את הנכס בשוק ולהחזיר את המשכנתא וזאת למרות שלא מקבלים 100% מימון במשכנתא בדירה ראשונה. קחו לדוגמה מקרה בו זוג צעיר מבקש לרכוש דירה ראשונה ולקבל את המימון המקסימלי, 75% משווי הנכס. הזוג הצעיר אץ רץ למצוא נכס שמתאים לו ולבסוף חותמים על חוזה רכישה של דירה בפריפריה באזור ביקוש נמוך בקומה הרביעית והאחרונה, בבניין ישן ללא מעלית וללא ממ"ד - במקרה כזה ישנם בנקים שיסרבו לתת לזוג הצעיר את המימון המקסימלי למשכנתא שכבר אישרו ויורידו את אחוזי המימון ל-65% מימון במקרה הטוב, אם לא ל- 60% ואז ימצאו את העצמם הזוג הצעיר במצב מסוכן של הפרת חוזה כי חסר להם עוד 100 אלף ₪ ויותר ובמקום לפתוח שמפניה נכנסים ללחץ נפשי בכדי לפתור את הבעיה אליה נקלעו.
יתרה מכך, חשוב לדעת כי במצב של רכישת דירה יחידה, הבנק ישחרר את כספי המשכנתא שאושרה באישור העקרוני רק לאחר ששילמנו את כל ההון העצמי הדרוש לעסקה. כך שאם הצהרנו על הון עצמי והוא איננו נזיל במועד התשלום הרלוונטי עפ"י החוזה, הבנק לא יגבה את הלקוח ולא יעביר את הכספים למוכר מתוך רחמנות ואז גם מנהל הסניף שאתם מכירים שנים או הפקיד ה"חבר" בבנק, לא יעזרו. מעבר לכך, הבנק מתנה את קבלת כספי המשכנתא בהמצאת ביטוח חיים וביטוח מבנה לנכס. במקרה שבו התגלתה לנו בעיה רפואית שמונעת מאיתנו הפקת פוליסת ביטוח חיים נצטרך לבקש מהבנק לוותר על הדרישה וזה לא תמיד יאושר.
העידן הדיגיטלי מסוכן עוד יותר
בשנתיים האחרונות בחלק מן הבנקים ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני דרך אתרי האינטרנט של הבנק ואז מקבלים אישור עקרוני מהר מאוד ואפילו הודעה אוטומטית שבו הבנק מבשר לנו "מזל טוב יש אישור". אז זהו שלא. האישור הזה עוד יותר מסוכן מהאישור שהיינו מקבלים פעם מהפקיד בבנק היות ובהגשה דיגיטלית לא בודקים בפועל את כל הניירת שצריך להגיש, כך שאם יש אי התאמות במה שהצהרנו בעת ההגשה כל האישור לא תקף. לכן חשוב מאוד לקבל אישור פורמאלי מהבנק לאחר שבדקו את הניירת שהגשנו. לעצמאיים שמצטיידים בדו"חות רואה החשבון העניין קריטי שבעתיים.
לסיכום, אישור עקרוני הנו מסמך קריטי לתחילת התהליך הארוך עד לקבלת המשכנתא ונותן אינדיקציה האם יש התכנות כלכלית לצעד שלנו לרכוש נכס. אולם, חשוב לא לחיות באשליה שהמסמך הזה מחייב את הבנק לביצוע בפועל של המשכנתא היות ויש לעמוד בכל התנאים הפיננסיים והמשפטיים עד לקבלת כספי המשכנתא לחשבון.
Comments