רבים מהקוראים הנכבדים אולי מופתעים, אך במדינת ישראל מזה שנים ניתן לרכוש דירה נוספת להשקעה, מבלי להביא שקל "מהבית" כפי שהזכרתי במאמר מהשבוע הקודם. אם תקראו בעיון עד הסוף תיווכחו לדעת שאולי הפריבילגיה הזו עוד עלולה להסתיים.

באופן טבעי, לכולנו יש רצון לדאוג לעתיד כלכלי טוב יותר ולרבים רכישת נכס נוסף להשקעה מהווה פתרון אמיתי ולמען האמת יש הרבה סיבות טובות לחשוב כך. נכס נדל"ני בישראל להבדיל משוק המניות מעניק שקט פסיכולוגי, מן "טייס אוטומי" – ליהנות גם מתשואה עתידית בגין עליית ערך הנכס וגם מהכנסה חודשית קבועה משכירות מבלי צורך לתחזק תיק מניות ולפחד מהפסדים אם אינך משקיע מקצועי. מה גם שכיהודים טובים, חלקנו רוצים שתהיה האפשרות בעתיד לסייע לילדים בפתרון דיור לכשיתחתנו או אולי לדאוג למקור הכנסה יציב בתקופת הפנסיה. בנוסף, הריבית שמקבלים בבנק כיום על פיקדונות אפסית ואף נשחקת כך שאין יתרון לחסוך בבנק. יתרה מכך, עלויות המימון למשכנתא כיום בשפל היסטורי ולכל זה נוסיף את מס הרכישה על דירה להשקעה שהורד לאחרונה מ- 8% ל- 5% בלבד מהשקל הראשון. שילוב כל התנאים הללו מביאים להחלטה כמעט בלתי נמנעת של להשקיע את הכסף ש"שוכב" בבנק ורכישת דירה נוספת מהווה אפיק השקעה ראוי בהחלט.

איך באמת זה עובד?

בהיבט המימוני, כיום כל מי שמעוניין בנכס להשקעה, יכול לקבל מימון של עד 50% משווי הנכס הנרכש באמצעות משכנתא ולהשלים את היתרה על ידי שעבוד נוסף של הנכס הקיים בו אנו מתגוררים, גם כן עד 50% משוויו. לדוגמה: נניח ויש לנו דירה בשווי 2 מיליון ₪ ואנו מעוניינים לרכוש דירה נוספת בשווי של עד 1 מיליון ₪. במקרה כזה נוכל לקבל משכנתא של חצי מיליון ₪ בשעבוד הנכס להשקעה ועוד חצי מיליון ₪ בשעבוד הנכס שבו אנו מתגוררים – "משכון כפול" אם נשתמש בשפה המקצועית, כך שנקבל את כל הכסף הדרוש לנו לרכישה מהבנק במחיר נמוך ומבלי שנצטרך להשתמש בהון העצמי שחסכנו. חשוב לציין שאם יש לנו משכנתא על הנכס בו אנו מתגוררים, ניתן להשלים עד ל-50% משוויו יחד עם המשכנתא שכבר קיימת. מהר מהר לפני שייגמר...! והנה התפנית בעלילה. לאור הניסיון הבלתי פוסק לפתור את דהירת מחירי הדיור מעלה שעומדת כעת על 5.6% מתחילת השנה (ואנחנו רק בתחילת יולי), בשבוע האחרון פרסם בנק ישראל טיוטה ובה הצעה להפסיק עם הנוהג שציינתי לעיל כך שמשקיעים ומשפרי דיור (כאלו שמוכרים את דירתם ומשתדרגים בדירה אחרת) לא יוכלו לקבל מימון באמצעות משכנתא לטובת השלמת הון עצמי, אלא יוכלו לבקש הלוואות פרטיות או חוץ בנקאיות. הבעיה היא שהלוואות פרטיות וחוץ בנקאיות יקרות בריבית פי 2 ויותר וברוב המקרים, מועמדות לטווח קצר יותר (פחות מ-30 שנה כנהוג במשכנתאות), כך שנטל ההחזר החודשי יהיה גבוה אף יותר ממה שנהוג היום למשק בית פרטי. בצעד שמציע בנק ישראל, אם אכן יתקבל, ישנו היגיון רב לטובת הגדלת היצע הדירות שתסייע לבלימה בעליית המחירים, היות ומשקיעים רבים ללא הון עצמי מספק והכנסה פנויה נמוכה לא יוכלו לממש את חלום הדירה להשקעה כל כך מהר. כמו כן, לא תהיה כדאיות כלכלית לרכוש דירה להשקעה כאשר תשלום השכירות החודשי שיקבל המשקיע לא יכסה את תשלום המשכנתא וההלוואה הפרטית שנטל, כך שיצטרך להוסיף מכיסו הפרטי כל חודש לטובת התענוג להיות בעלים של נכס נוסף. אולם, עם כל הכבוד למשקיעים, הבעיה האמיתית שיכולה להיווצר באם תעבור החלטת בנק ישראל, הנה בקרב משפרי הדיור. חלק ממשפרי הדיור רוכשים את דירתם החדשה עוד בטרם שמכרו את הדירה שבה מתגוררים ומסתייעים בהלוואות גישור שהנה בתנאים נוחים וזולים ביותר. הצורך בפנייה להלוואות פרטיות או חוץ בנקאיות לטובת השלמת ההון העצמי תכביד עוד יותר ומעמידה אותם בסיכון גובה לא לעמוד בהתחייבויות החודשיות.

אומנם, מדובר עדיין בטיוטה של בנק ישראל ולא בטוח כלל שייכנס לתוקף והאם יושת באופן שווה על משקיעים ועל משפרי דיור, אך אם נביט "ממעוף הציפור" על בעיית מחירי הדיור – על מדד המחירים לצרכן שעולה, את המחסור בשיווק קרקעות חדשות לבנייה, את העובדה שיש ממשלה חדשה ושר אוצר חדש שרוצים להראות "קבלות" ופתרונות מהירים – בהחלט יש סיכוי גדול שבנק ישראל אכן יחליט על צעד זה. לכן, הייתי ממליץ לכל מי שיש לו נכס שאיננו ממושכן מעל 50%, לנצל את חלון ההזדמנויות וליהנות מרכישת נכס נוסף להשקעה, במימון ובמיסוי נמוך וכך גם ליהנות מפירות התשואה ומעליית שווי הנכס בעתיד. הפרוצדורה מחייבת תכנון מקדים קפדני ותכנון כלכלי נכון של המשכנתאות, אבל זה בהחלט בר ביצוע באמצעות ייעוץ חיצוני מקצועי.