וורן באפט, איל ההון האמריקאי המתמחה בהשקעות, אמר פעם: "ההכנה היא הכול; נח לא התחיל לבנות את התיבה כשהתחיל לרדת גשם".
לאחר שחסכנו שקל לשקל והחלטנו שזה הזמן לרכוש דירה, מגיעה העת גם לתכנון תזרים המזומנים על מנת להשלים את הרכישה ביעילות וללא תקלות.
מהי ברירת המחדל לעיתוי של קבלת משכנתא בעסקת נדל"ן?
ככלל, מדיניות הבנקים היא להעניק את המשכנתא לרוכשים רק לאחר ששילמו את כל ההון העצמי שלהם בעסקה. זאת אומרת, שהמשכנתא נכנסת לתמונה כ"כסף אחרון", לאחר שנוכיח לבנק שאכן שולם ההון העצמי ואף נספק לבנק מסמך שעליו חתומים המוכרים בפני עורך דין על התקבולים שקיבלו מהרוכשים בעסקה. לכן, חשוב להיערך מראש. אם לצורך העניין אנחנו מתכננים להסתייע בהלוואות מבני משפחה, חשוב שנקבל מהם את הכספים מבעוד מועד, מוקדם ככל שניתן, כדי להבטיח שאכן ההון העצמי יהיה נזיל לעסקה.
לאחר שהבנו כמה הון עצמי עומד לרשותנו, מומלץ מאוד לקבל אישור עקרוני פורמאלי מהבנק או במילים אחרות "גב כלכלי לעסקה" בטרם נחתום על חוזה הרכישה, כדי להמנע מהפרות חוזה. לצורך כך נצטרך להציג לבנקים את הכנסותינו ועוד שלל מסמכים המעידים על התנהלותנו הפיננסית.
באילו מקרים ניתן לקבל משכנתא עוד לפני ששילמנו את כל ההון העצמי? ניתן לקבל משכנתא עוד לפני ששילמנו את כל ההון העצמי שלנו כאשר בעסקאות "שיפור דיור". זאת אומרת, במקרה שבו יש ברשותנו נכס שאותו אנו מוכרים או מתכוונים למכור ולקנות במקומו נכס אחר. במקרה כזה, ברוב הבנקים יבקש לקבל את חוזה המכירה של הנכס ה"ישן" שאותו אנו מוכרים המהווה אסמכתא לקבלת כספי מכירה בעתיד. בהמשך התהליך, כספי המכירה שנקבל, ישלימו את ההון העצמי הנדרש בעסקה.
בהקשר זה, יודגש כי בכל מקרה התנאי לקבלת משכנתא עוד לפני ששילמנו את כל ההון העצמי בעסקה, הנו תשלום של ה"פיצוי המוסכם" בחוזה הרכישה. פיצוי מוסכם הנו מושג משפטי שמעגן את גובה הפיצוי שישולם במידה ואחד מן הצדדים יפר את ההסכם. לרוב, הפיצוי המוסכם הנו התשלום הראשון בחוזה ועומד על כ- 10 אחוזים מגובה החוזה. בעצם, הבנק מבקש להגן על עצמו מלממן לרוכש את הפיצוי המוסכם שמהווה הסכום המינימאלי בעסקה ולהפוך את מבקש המשכנתא לערב אישית לביצוע העסקה, כך שבמידה והרוכש יפר את חוזה המכירה הוא זה שיישא בעלויות.
אם למוכרים יש עדיין משכנתא על הנכס שנרכוש, האם ניתן לקבל משכנתא?
בהחלט ניתן, רק שכספי המשכנתא שנקבל יעברו לסילוק המשכנתא שרובצת על הנכס הנרכש.
האם ניתן לדחות את תשלומי המשכנתא?
לעיתים תכופות, אנו משלמים שכירות עד לכניסה לדירה הנרכשת, כך שתשלומי המשכנתא יכולים להוות נטל כלכלי חודשי גדול מאוד. לכן, ניתן לבקש דחיית תשלומים באופן חלקי ואף באופן מלא לתקופה של מספר חודשים במקרים מסוימים. לדחיית התשלומים ישנה משמעות כלכלית וחשוב לתכנן אותה נכון כדי לא לשלם ריבית מיותרת לבנק. אציין שכאשר מקבלים את כספי המשכנתא בחלקים, בהתאם לפעימות בחוזה הרכישה, נשלם את התשלום החודשי למשכנתא באופן יחסי והדרגתי בהתאם לסכום שמשכנו, כך שלא תמיד נזדקק לדחיית תשלומים.
לסיכום, תכנון תזרים מזומנים מראש הוא קריטי לכל עסקה בחיים ובמיוחד ברכישת נכס. כדאי שנכין את ההון העצמי הדרוש מראש ונצטייד באישור עקרוני בתוקף עוד בטרם נתחייב משפטית לעסקת הרכישה. הדרך הפשוטה ביותר היא להקדיש כמה דקות, לרשום ולתכנן בצורה מסודרת את כלל התשלומים וההוצאות בתהליך כדי שנעמוד בלוח התשלומים בעסקה ללא הפתעות שליליות.
Comments