top of page

שמאות מוקדמת – מתי אסור לוותר עליה בעסקת נדל"ן?

שמאי מקרקעין הנו אחד הגורמים המהותיים המעורב בכל תהליך של קבלת משכנתא מהבנק בעסקאות של נכסים יד שנייה ובבקשות למימון בניה עצמית. לרוב השמאות מתבצעת באמצע התהליך, לאחר שכבר חתמתם על חוזה הרכישה, אך לעיתים אם אתם רוצים להיות בטוחים בצעד שלכם, עדיף להיתקל בה הרבה לפני החתימה על החוזה.


למה בכלל צריך שמאי מקרקעין?

שמאי מקרקעין הנו הגורם המוסמך מקצועית ובלעדית לקבוע את שווי הנכס הנרכש כבטוחה עבור הבנק שמעניק את המימון לטובת השלמת עסקת הרכישה, בין אם מדובר בדירה, בבית, בקרקע או בחנות. למעשה, כאשר מבקשים משכנתא, הבנק המממן בודק לא רק את הפרופיל הפיננסי של הלקוח, אלא גם את הנכס שעבורו יעניק את הלוואת המשכנתא. לכן, לכל בנק ישנה רשימה של שמאי מקרקעין מוסמכים אשר מבקרים בנכס בטרם מתם המשכנתא ללווה ומוודאים את תקינותו, למשל: שאין בו חריגות בנייה, סכנות הנדסיות שיכולות לגרום לקריסה כפי שנתקלנו בשבועות האחרונים במספר מקרים ברחבי הארץ, בעלות משותפת על הקרקע, התאמת הנכס למצוין בחוזה הרכישה, את שווי מימושו במצב שבו הלווה לא יעמוד בהחזרי המשכנתא חלילה (בשפה המקצועית מוגדר כ"שווי למימוש מהיר"), הכנסה אפשרית משכירות על הנכס, תוכניות בניה באזור הנכס ועוד פרטים חשובים הנוגעים לנכס שעליו מבקשים את המשכנתא.


האם בכל עסקה חייבים שמאי מקרקעין?

כיום כל הבנקים מחייבים ביקור של שמאי רק בנכסים יד שניה, היות ולנכס חדש או בבנייה אין צורך בשמאות שכן מסתפקים במחיר חוזה הרכישה בלבד שסוכם מול חברת הבנייה. במידה ואנו מבקשים לקבל תוספת למשכנתא בנכס שאנו כבר מתגוררים בו וישנה שמאות מהשנה האחרונה, לרוב הבנקים יסתפקו בה ולא יבקשו שוב לקיים שמאות.


האם ניתן להזמין כל שמאי מקרקעין שנרצה?

עקרונית, לכל בנק ישנה רשימת שמאים מסודרת עימה הבנק עובד ועליהם סומך בחלוקה לאזורים גיאוגרפיים. במצבים שנרצה להזמין שמאי אחר, עלינו לאשר מראש מול הבנק את הסיבה לכך ולעיתים ניתן לבקש שמאות חוזרת ע"י שמאי אחר מטעם הבנק. בהקשר זה, חשוב לדעת כי משנת 2018 חויבו הבנקים לכבד הערכת שווי שביצע שמאי שהופנה מטעם בנק אחר ובלבד שלא עברו 90 ימים ממועד הערכת הנכס. יחד עם זאת, כדי להימנע מבירוקרטיה מיותרת, ניתן לבקש הפניה לשמאי מהבנק שאיתו אנחנו מעוניינים בוודאות להמשיך בתהליך ולאחר שבדקנו שזהו הבנק שיעניק את תנאי המשכנתא הזולים ביותר ביחס לבקשתנו.


מתי שמאות מוקדמת יכולה לסייע לנו?

שמאות מוקדמת תסייע בעיקר כאשר יש לנו חשש אודות מצבו הפיסי או המשפטי של הנכס וכאשר ברצוננו לקבל מימון מקסימאלי למשכנתא, היות ואחוזי המימון למשכנתא נגזרים מהנמוך מבין גובה הרכישה בחוזה לבין השמאות שנקבעה. משמע, אם השמאות נמוכה משמעותית מהמחיר שחתמנו עליו בחוזה, אנחנו עלולים לקבל עשרות אלפי שקלים פחות במשכנתא ולעיתים, הפער אף גדול עוד יותר. לכן, במקרים בהם אנו תלויים באחוזי המימון, יש להיערך בהתאם ולבחון את העסקאות האחרונות שבוצעו באזור ולקחת בחשבון שהשמאי עלול להעריך מעט פחות משווי השוק בפועל. לעיתים פנייה ישירה אל השמאי עם טיעונים מלומדים על הנכס הנרכש וסביבתו יכולים לסייע בהעלאת שווי הנכס על ידו. במקרים בהם אנו מבקשים מימון לטובת בנייה עצמית, בניין למגורים או רכישת נכס מסחרי, נהיה מחויבים בשמאות מוקדמת ומורחבת עפ"י התקנים הנהוגים בשוק.


מהו תעריף השמאות המקובל? רוב נוטלי המשכנתאות מעדיפים שלא לבצע שמאות מוקדמת היות ושמאות מקדימה עולה עד פי 4 מהתעריף במידה ונקבל הפניה לשמאות מהבנק כחלק מהתהליך. תעריף השמאות בדרך הרגילה הנם קבועים מראש ומוזלים (נעים בים 333 ₪ ל- 1,000 ₪), אך הזמנת שמאות מוקדמת, כאמור, תעלה הרבה יותר.

לסיכום, שמאי מקרקעין הנו אחד הגורמים הקריטיים בתהליך קבלת המימון מהבנק, על כן יש להתייחס אליו ברצינות, לבדוק היטב את הנכס אותו אנו מתכוונים לרכוש ולמשכן ולהבין שהערכת השמאות הנה כלי עיקרי של הבנק לבחון האם נקבל את המשכנתא ובאילו תנאים מסחריים.

Comments

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating
bottom of page