בשעה טובה ומוצלחת חתמתם על חוזה רכישה של דירה מקבלן, ממש מ"הניילונים", אך האם שמתם לב לכך שהקבלן הצמיד את מחיר העסקה למדד תשומות הבניה? מדד תשומות בנייה הנו כלי מדידה של הלשכה המרכזית לסטטיקה (=הלמ"ס) המפורסם ב-15 לכל חודש באמצעותו עוקבים אחרי שינויים בהוצאות הנדרשות לרכישת הרכב קבוע מראש של חומרי בניין, שירותים ומוצרים המשמשים את הקבלנים לבניית בית מגורים ומשמש גם כמדד כללי של מגמות המחירים בענף הבנייה. כלומר, מדד תשומות הבניה מנסה להעריך כמה עולה לבנות יחידת דיור נכון לנקודת זמן מסוימת. אחרי בדיקת המחירים של כל המרכיבים, נקבע מחיר הסל, כאשר השינוי במחיר הסל לעומת חודש קודם לכן, הוא אחוז העלייה של המדד.
למה מצמידים למדד תשומות הבנייה?
למעשה, הנחת הבסיס העומדת מאחורי ההצמדה היא שכל עוד הקבלן לא קיבל את מלוא הסכום, הוא סופג באופן יחסי את העלויות בהוצאות על חומרי גלם ושירותים. בחלק מהפרויקטים במקום להצמיד למדד תשומות הבנייה, מצמידים למדד המחירים לצרכן שגם הוא מפורסם אחת לחודש, אך איננו זהה למדד תשומות הבנייה בכך שהוא מהווה אינדיקציה לשינוי ביוקר המחיה הכללי במשק ואל ספציפית של ענף הבנייה. לעיתים ניתנת אפשרות בחירה לרוכשים בין שני המדדים. כיצד המדד משפיע על הרוכשים דירה מקבלן?
ראשית, חשוב להבהיר שהצמדה נעשית רק ברכישת דירה חדשה מקבלן או יזם ולא יד שנייה. כמו כן, ההצמדה נעשית תמיד על הסכום שנותר לתשלום מיום החוזה ועד לתשלום האחרון בפועל. לדוגמה, אם דירה עולה 1 מיליון ₪, ושילמתם 200 אלף ₪ בעת ההסכם על הרכישה, אז רק על ה-800 אלף ₪ הנותרים יחושב מדד תשומות הבנייה, עד שנסיים לתשלום מלא של החוב. כך שאם המדד על ב-1% במהלך תקופת הזמן הזו, תשלמו עוד 8,000 ₪ לאורך התקופה מעבר למחיר שהוסכם, לפי הדוגמה האחרונה.
החל מיוני 2022 - תיקון 9 לחוק המכר (דירות), הקלה לרוכשי דירה מקבלן ביוני 2022 נרשם שינוי המשפיע על חישוב ההצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבניה. התיקון קבע כי יוצמדו לכל היותר 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה, בעקבות רכיב מחיר הקרקע בעלויות. זאת אומרת שתינתן האפשרות לרוכש לשלם לפחות 20% ממחיר הדירה במעמד החוזה וזאת ללא כל הצמדה. לאחר מכן, כל תשלום נוסף על הדירה יחולק כך שרק 50% ממנו יוצמד למדד תשומות הבנייה, כלומר בסה"כ רק 40% מגובה העסקה יוצמד למדד התשומות. לדוגמה: אם רכשתם דירה במחיר 1 מיליון ש"ח, במועד החתימה על החוזה תשלמו 200 אלף ש"ח שלא יוצמדו למדד התשומות. לאחר מכן, לא יוצמדו כל ה- 800 אלף ש"ח הנותרים, אלא רק 400 אלף ש"ח יהיו מוצמדים וההצמדה תחול על פרק הזמן מחתימת החוזה ועד התשלום בפועל.
האם נוכל לקבל משכנתא הכוללת את עליית ערך המדד?
לא. הבנק לא משקלל את תוספת המדד במשכנתא למחיר הדירה מול הסכום שהתווסף בעקבות העלייה במדד תשומות הבניה. כך שבמצב של מימון מקסימאלי (75% בדירה ראשונה ו- 70% בשיפור דיור) נצטרך לממן בעצמנו או לקבל פתרונות מימון אחרים שאינם מתוך המשכנתא בפועל.
איך ניתן להתגונן מפני עלייה במדד תשומות הבניה?
ראשית, ניתן לנהל מו"מ עם הקבלן לקראת הרכישה ולבקש שלא להצמיד את התשלום הנותר למדד תשומות הבניה למגורים, או לחלופין להצמיד אותו למדד המחירים לצרכן. חשוב לציין שבביקושי שיא לדיור, הסיכוי להתמקחות בנושא שואף לאפס מפני שברור לקבלנים שעל כל דירה יש מספר דו-ספרתי של רוכשים פוטנציאליים. שנית, ניתן לסכם מול הקבלן אפשרות להקדמת תשלומים ביחס למה שסוכם בחוזה המכר וכך להימנע מתשלומי יתר. אולם, יש לקחת בחשבון שבמידה והקדמת התשלומים נסמכת על קבלת משכנתא, אזי זה אפשרי רק כשיש ליווי בנקאי לקבלן בפרויקט, אחרת שחרור כפסי המשכנתא תתבצע רק בהתאם להתקדמות בשלבי הבנייה. כמו כן, יש בצעד זה גם מחיר של תשלומי משכנתא מוקדמים יותר מהמתוכנן ולא אחת תשלום זה מצטרף להוצאות מחיה ושכירות שמקשים על התזרים החודשי. כאן חשוב לבחון את היחס בין הסיכון שבעליית המדד לבין עליית ריבית המשכנתא, כך שאם ריביות המשכנתא דווקא צפויות לרדת, אין בהקדמת התשלומים היגיון פיננסי. אפשרות אחרת הנה להצמיד את יתרת התשלום לאפיק השקעה שהנו צמוד למדד כלשהו (אפילו למדד המחירים לצרכן), מתוך הנחה שאם הוא יעלה אז יצטמצם הפער מול העלייה הצפויה במדד תשומות הבנייה.
לסיכום,
מדד תשומות הבניה יכול להוות "כאב ראש" לא קטן בעת רכישת דירה מקבלן ולהפחית את הרווח שב"רכישה על הנייר", היא פתוחה למו"מ מול לא מעט קבלנים ואיננה גזרת גורל. ביוני 2022 קיבל עם ישראל בשורה בדמות הפחתת החישוב של ההצמדה ועדיין, כמו בכל מהלך חשוב בחיים, עדיף לבדוק היטב את הסכם המכר לפני החתימה ולהיערך פיננסית בהתאם. בהצלחה!
Comentarios