זה אולי נראה רחוק מאוד, אך עד אוקטובר 2012 רוכשי דירה ראשונה היו יכולים לקבל מימון של עד 95% מהבנק באמצעות חברת ביטוח האשראי EMI שהוקמה ב- 1998 ע"י חברת הביטוח AIG ובהמשך נקנתה על ידי חברת הביטוח "הראל". אם אתם עדיין עם משכנתא ישנה מאז, כדאי לכם לבדוק כדאיות למחזור וחיסכון במשכנתא ואולי אף תיהנו מסכום כסף שמגיע לכם.
כיצד עבדה שיטת המימון של EMI?
חברת EMI לא העניקה אשראי, אלא את הביטוח עבור הבנקים על תוספת המימון שהעניקו מעל ל- 70% הביטוח הבטיח שהבנק יקבל את כספו במידה והלקוח לא יוכל לעמוד בהחזר ההלוואה גם אם הבנק יממש את הנכס, כלומר במידה ולאחר מכירת הנכס עדיין יוותר חוב לבנק, חברת הביטוח תכסה את יתרת החוב של הלקוח לבנק. מי שהיה בוחר בפתרון המימוני של EMI, היה משלם תוספת פרמיה חודשית בנוסף לתשלום על כל המשכנתא בעסקה (כ-100 ₪ בחודש על כל 450 אלף ₪ תוספת להלוואה), תמורתה היו הבנקים מעניקים את תוספת המימון המבוקשת מעל ל- 70% ובריבית גבוהה יותר כמובן שהשיתו על הלווים לאור הסיכון שהרב. בדרך זו הצליחו זוגות צעירים רבים לרכוש דירה בישראל עם הון מינימאלי של 5% בלבד משווי הנכס.
למה הזיכוי הכספי רלוונטי רק למי שנטל משכנתא לפני אוקטובר 2012? מאז אוקטובר 2012 הוריד בנק ישראל, בראשות הנגיד לשעבר סטנלי פישר, את אחוזי המימון לרוכשי דירה ראשונה ל- 75%, כפי שנהוג גם כיום, מבלי אפשרות להשלים את ההון החסר באמצעות ביטוח EMI, מה שסתם את הגולל על פעילותה. ההגבלה של בנק ישראל הגיעה על רקע משבר הסאב-פריים בארה"ב ב- 2008 ומסיבות דומות למצב הדיור היום של ביקושים גבוהים ביחס להיצע הדיור. על כן, בניסיון לצנן את השוק חיפשו פתרונות להוציא משקיעים מהשוק או לווים בעלי הון עצמי נמוך שהיו נוטלים משכנתאות גדולות מאוד בסיכון גבוה.
האם כדאי למחזר משכנתא שנלקחה יחד עם EMI?
בהחלט כן, מכמה סיבות. הסיבה העיקרית היא שהריביות כיום נמוכות יותר מהתקופה של סוף 2012 ובמיוחד לכאלה ששילבו את המשכנתא יחד עם תוספת ביטוח EMI. בנוסף, במחזור משכנתא עם ביטוח EMI תביא להפסקת תשלומי הפרמיות עבורה ואף להחזר כספי על פרמיות עתידיות שמהוונות להיום, מדובר לפעמים בכמה אלפי שקלים, תלוי בגובה המשכנתא ובעיתוי הפירעון. מעבר לכך, באופן טבעי, סביר שחוב המשכנתא ירד ובמקביל שווי הנכס עלה משמעותית, כך שניתן לדרוש ריביות נמוכות יותר משמעותית. והסיבה האחרונה היא שאחת לכמה שנים טוב לבדוק את תשלומי המשכנתא שהנה ההלוואה העיקרית בכלכלת המשפחה, לא אחת נגלה שניתן לקצר שנים יקרות בהלוואה ולהתפטר מההתחייבות המעיקה מהר יותר. כל שנה שנחסוך בהלוואה תביא לחיסכון נוסף בביטוחי המשכנתא.
כיצד מקבלים את ההחזר?
לאחר סיום תהליך המחזור ובכפוף לשמאות המוכיחה כי המשכנתא מהווה פחות מ- 70% משווי הנכס, הבנק מעביר בקשה לביטול הפוליסה לאחר כ- 4 חודשים יישלח השיק המיוחל אל הלקוח, במידה ומגיע זיכוי על הפרמיות העתידיות שלא ישולמו, על פי טבלה שמפורסמת באתר חברת הביטוח "הראל".
Comentários