top of page

משקיעים? החגיגה נגמרה!

ביולי האחרון פרסמתי כתבה אודות רצונו של בנק ישראל לצנן את מחירי הדיור המאמירים על ידי הגבלת המימון למשקיעים (ראו בבלוג זה תחת תחת הכותרת "דירה להשקעה ללא שקל הון עצמי"). ואכן, ב- 6.10.2021, יום שלישי של השבוע שעבר, נכנסו לתוקף ההנחיות חדשות של בנק ישראל, ריכזתי עבורכם את עיקרי השינויים.

השינוי הראשון הנו איסור משכון נכס קיים לטובת השלמת הון עצמי לדירה להשקעה. עד השינוי המדובר, ניתן היה לקבל מימון על מחצית משווי הנכס להשקעה הנרכש ובנוסף להשלים הון עצמי בגובה של עד מחצית משווי הנכס הקיים, כך שבפועל ניתן היה לרכוש דירה להשקעה אפילו ללא שקל הון עצמי. מעתה ואילך, החגיגה נגמרה כאמור ולא ניתן יהיה להשלים הון עצמי שחסר על ידי קבלת משכנתא על נכס שכבר קיים ברשותנו. המשמעות היא שהשינוי השני מתייחס למשפרי דיור – כאלו שמתכוונים למכור את דירתם היחידה ולרכוש דירה אחרת – אלו יוכלו להמשיך ולמשכן את הנכס הקיים שלהם, אותו הם מתכוונים למכור, במידה וחסר להם הון עצמי לרכישה הדירה החדשה. לרוב הפער בתזרים המזומנים נוצר בעקבות רכישת דירתם החדשה עוד בטרם מכרו את הדירה בה מתגוררים או כאשר כבר מכרו את דירתם, אך לוח התשלומים לא הולם ללוח התשלומים של הדירה הנרכשת. במצבים אלו, ניתן יהיה לקבל הלוואת גישור כהלוואת "בלון" (הלוואה שמשולמת עליה רק הריבית ללא הקרן) למשך עד שנתיים ימים, לאחריהם יש להחזיר את כל החוב לבנק. במידה ומדובר ברכישת נכס מקבלן, ניתן לקבל הארכה של שנה נוספת בהלוואת הגישור לעד שנה מיום קבלת טופס 4.

מה קורה אם לא הספקנו למכור הדירה עד לפירעון הלוואת הגישור? במקרה כזה, הבנק יבחן אפשרות לפריסה מחדש של כל החוב לתשלומי קרן וריבית כהלוואה רגילה, אך הריביות יהיו גבוהות (פי 2 ויותר) עקב התייחסות אליה כהלוואה ל"כל מטרה" ולא כהלוואה בתנאי דיור. השינוי השלישי מתייחס להרחבת ההכרה בסיוע של בני משפחה מדרגה ראשונה. אם עד כה, רק ההורים היו יכולים לסייע לילדיהם בהשלמת הון עצמי לרכישת נכס על ידי משכון הנכס של ההורים לטובת הבנק, כעת הורחבה ההכרה גם לאחים וגם לילדים. ישנם מגזרים רבים המסתייעים בבני משפחה לצורך השלמת העסקה, כך ששינוי זה הנו לטובה ובחובו להקל לעל אוכלוסיית הרוכשים.

מה היחס למי שכבר נמצא באמצע עסקה של נכס להשקעה? חשוב לציין כי ההוראות נכנסו לתוקף החל מה- 6.10.2021 לאלתר, לאחר שבנק ישראל עדכן לפני 3 חודשים ברצונו לבצע את השינויים המדוברים, אולם כל מי שכבר יש ברשותו אישור עקרוני להלוואה או חוזה רכישה חתום מלפני המועד המצוין, ההוראות החדשות לא יחולו עליו.

אציין כי ברור לכל שעליית המחירים בשנים האחרונות מדאיגה מאוד, במיוחד בשנה האחרונה בה קצה העלייה עומד על שיעור של כ- 10% (!), אין ספק שיש למתן את העלייה. אולם, מצופה היה מהרגולוטורים לנקוט בצעדים נוספים ויעילים יותר לטווח ארוך כחלק מתוכנית כוללת להתמודדות מול יוקר מחירי הדיור, בין היתר באמצעות: העלאת מס המשקיעים שהורד ל-5% ביולי 2020 חזרה ל- 8% מהשקל הראשון בדירה להשקעה, התמקדות בהגדלת ההיצע על ידי הפשרת קרקעות, קיצור של תהליכי בירוקרטיה לאישור בנייה ובמיוחד מתן תמריצים נוספים לקבלנים בתוכניות פינוי-בינוי בתוך הערים (שיסייעו גם על הדרך בהתמודדות מול בניינים מסוכנים שקורסים מטבעם או חס ושלום ברעידה אדמה), מיסוי דירות "רפאים" של בעלי אמצעים המתגוררים בחו"ל המשתמשים בדירה מספר שבועות בלבד בשנה לצורכי נופש, מיסוי דירות בירושה ועוד. השלכה נוספת לשינוי היא בכך שכעת באמת רק מי שהנו בעלי אמצעים יכול יהיה ליהנות מרכישת נכסים להשקעה. מי שיש לו הכנסה גבוהה מאוד, לא תהיה לו בעיה לפנות להשלמת ההון העצמי על ידי גופי מימון חוץ בנקאיים, אלו אולי יציעו הלוואה בתנאים יקרים יותר, אך עליית המחירים המשתוללת יכולה עדיין לדחוף רבים לכיוונם. אולם, מי שהכנסתו נמוכה לא יאושר מלכתחילה בבנקים למשכנתאות כאשר ברשותו גם הלוואה חוץ בנקאית, כך ששוב פועלים על פי האמרה השחוקה: "העשירים הופכים להיות יותר עשירים והעניים, יותר עניים". נקווה אם כן לראייה כוללת בהתמודדות מול משבר הדיור, בתקווה שתהיה עלייה הגיונית במחירים ולא כזו שמעצימה את הפערים החברתיים במדינה.

Comments

Rated 0 out of 5 stars.
No ratings yet

Add a rating
bottom of page