משדרגים את הבית, ומתלבטים מה לעשות עם המשכנתא? הכירו: גרירת משכנתא

כידוע, רבים מהזוגות הצעירים מתחילים את חייהם במגורים בדירה צנועה שנותנת מענה הולם לתחילת הדרך. עם השנים באופן טבעי, המשפחה תודה לאל מתרחבת עם ילדים מקסימים, הצרכים משתנים, רוצים לעבור לבית עם יותר חדרים ואולי אפילו עם גינה קטנה להתפנק בה. לרוב הדירה שבבעלותנו ממושכנת לבנק ומתוך חוסר ידיעה בוחרים אוטומטית לכסות את המשכנתא הקיימת מכספי המכירה כדי להתקדם בתהליך רכישת הנכס החדש. אולם לעיתים, אין היגיון כלכלי בכיסוי המשכנתא הקיימת ובנטילתה מחדש – בדיוק בשביל זה קיים הפתרון של "גרירת משכנתא".

אז מה זה בעצם גרירת משכנתא?

גרירת משכנתא היא האפשרות להעביר את המשכנתא הקיימת מנכס קיים לנכס אחר, כך שתנאי המשכנתא – מסלולים, שנים, יתרת החוב – נותרים ללא שינוי. כל שהשינוי הוא בנקאי בלבד ברמת הבטוחה של הבנק אל מול ההלוואה שניתנה במקור.

מהו התהליך גרירת משכנתא?

תהליך גרירת משכנתא דומה לתהליך לקיחת משכנתא חדשה ומצריך אישור מהבנק. התהליך כולל הגשת בקשה ראשונית להלוואה, המצאת חוזה המכירה של הדירה הנוכחית וחוזה הרכישה של הדירה החדשה, הערכת שמאי וכל המסמכים הנדרשים, קבלת אישור עקרוני מהבנק ולבסוף - לאחר שהבנק מאשר, הוא מסיר את השעבוד מהדירה שמכרנו ומעביר אותו לדירה שרכשנו.

מה אם מכרנו ועדיין לא מצאנו נכס?

במצב כזה הבנקים מציעים להעביר את המשכנתא הקיימת לפיקדון זמני עד למציאת הנכס החלופי שישועבד כנגד המשכנתא. ברוב הבנקים ניתן לבצע זאת עד 3 שנים ובכדי להבטיח שאכן המשכנתא תעבור לנכס אחר, הבנקים משיתים קנס של 10% מיתרת החוב במשכנתא שמבוטלים מיד לאחר שמסיימים את תהליך הגירה לנכס החדש.

מהם היתרונות והחסרונות העיקריים בגרירת משכנתא?

היתרון המובהק בגרירת משכנתא הנו האפשרות להמשיך וליהנות מתנאי המשכנתא הטובים שברשותנו גם כשעוברים לנכס אחר ועם ההחזר החודשי שנוח לנו. בנוסף, אם הפתרון הזה לא היה קיים, היינו מסתכנים במצב של תשלומי קנסות פירעון מוקדם רק בשביל לכסות את המשכנתא הקיימת וליטול אותה מחדש כנגד שעבוד נכס אחר. באמירת אגב, אחד הסימנים לכך שהמשכנתא בתנאים מצוינים הוא קנסות פירעון מוקדם, שכן הם מושתים עלינו רק כאשר תנאי המשכנתא בשוק לעומת התנאים הקיימים במשכנתא שלנו הם טובים יותר. יחד עם זאת, חשוב לדעת שגרירת משכנתא איננה הפתרון האולטימטיבי בכל מצב. אם למשל, נבחר לגרור את המשכנתא הקיימת לנכס החדשה ועליה לקבל תוספת למשכנתא, יכול להיווצר מצב שבו תשלומי המשכנתא כולל התוספת יהיו גבוהים יותר משמעותית אילו היינו פורעים את המשכנתא הישנה ונוטלים אותה מחדש. בנוסף, כאשר אנו גוררים משכנתא ומבקשים תוספת למשכנתא אנו בעצם "מסונדלים" לבנק שבו מנוהלת כבר המשכנתא הישנה ומסתכנים בתמחור ריביות גבוה יותר על תוספת המשכנתא המבוקשת.

האם ניתן לגרור משכנתא בתנאי זכאות או מענק? רוכשי דירה ראשונה זכאים, לעיתים, לקבל הטבה במסלול המשכנתא מטעם משרד השיכון (זכאות) או מענק פריפריה. במקרים אלו אכן ניתן לגרור משכנתא שניתנה כסיוע מטעם משרד השיכון לרכישת הדירה הראשונה, רק שיש לדעת שתנאי ההלוואה עשויים להשתנות במעבר מיישוב ליישוב, בהתאם לקריטריונים שקבע משרד השיכון.

לסיכום, גרירת משכנתא הנה כלי פיננסי נוסף וחשוב בארגז הכלים כחלק מתהליך של רכישה או מכירת נכס ויש לקחת בחשבון את כלל הפרמטרים לפני שבוחרים בצעד זה, לעיתים ניתן להרוויח ממנו בגדול ולעיתים ממש לא. הכי חשוב, להתייעץ עם גורם מקצועי שידע לסייע בקבלת ההחלטה.