מחזור משכנתא? בואו נעשה סדר

רבים מאיתנו בוחרים להתעלם מהלוואת המשכנתא הקיימת מתוך רתיעה טבעית מהלוואה שהנה מורכבת יותר להבנה מהלוואות פרטיות רגילות שהבנק מציע ולכן מפספסים את היתרונות האפשריים במחזור המשכנתא. בעשור האחרון המושג "מחזור משכנתא" עולה רבות בתחום המשכנתאות במטרה להבהיר ללקוחות שמשכנתא איננה חתונה קתולית ויש אפשרות לשנות ואף לשפר את תנאיה.

מה זה מחזור בעצם? מחזור בפשטות זו האפשרות ליטול מחדש את המשכנתא שכבר אנחנו משלמים עליה - "להחזיר" לבנק את יתרת המשכנתא הקיימת ולקבל אותה חזרה בתנאים חדשים. למעשה, זה כמו יצירת לגו שאם כבר נמאס לנו ממנה, מפרקים ומרכיבים מחדש ליצירה חדשה שמתאימה יותר לפרופיל הפיננסי שבו אנו נמצאים כיום. במחזור משכנתא ניתן להשיג מספר יעדים שונים, כאשר כל אחד צריך לבחור את שמתאים לכלכלת המשפחה האישית שלו:

1) הורדת ההחזר החודשי – מתאימה לכאלו שההחזר החודשי מכביד עליהם ומעוניינים להוריד את עול ההחזר החודשי ואולי אף לחסוך מעט.

2) קיצור תקופת המשכנתא – כאלו שבמקשים לסיים את המשכנתא מהר יותר ממה שהתחייבו ביום נטילת ההלוואה המקורית. לרוב, לא תמיד, מצריך עלייה בהחזר החודשי הקיים.

3) הורדת הריביות – במצב של ירידה בגובה הריביות בשוק המשכנתאות, ניתן לחסוך רק מפערי הריביות הממוצעות שניטלו במשכנתא בעבר לעומת נטילתה מחדש כיום. 4) איחוד הלוואות קיימות אל תוך המשכנתא – ראו מאמר מיוחד שהקדשתי לכך בעמוד הקודם ("בחרדה כלכלית, יש פתרון"), בעיקרון יש אפשרות לקבל תוספת למשכנתא שעימה נכסה את כל ההתחייבויות בחשבון כדי להפסיק לשלם החזרים חודשיים גבוהים להלוואות ולהתחיל לחיות נכון.

בכל האפשרויות לעיל צריך לבחון את התוצאה שאותה אנו משיגים בקיום מחזור המשכנתא. ראשית, לעיתים רבות מחזור משכנתא טומן בחובו תשלום קנס לבנק על כך שאנו מפירים כביכול את הסכמתנו לקבלת תנאי המשכנתא המקורית ומבקשים כעת ליטול אותה מחדש בתנאים אחרים שיורידו לבנק את הרווחיות שתכננו מהעמדת ההלוואה. לכן, יש לוודא שאכן נחסוך בריביות יקרות תוך גילום עלות הקנס.

בנוסף, חשוב לדעת שלא בכל מצב ניתן לחסוך ריביות. אם לדוגמה נרצה להוריד את ההחזר החודשי, לעיתים החזר הריביות הכולל לבנק לאורך השנים יהיה גבוה יותר מפני שביקשנו ליהנות מהחזר חודשי נמוך ותשלום קרן חוב איטי יותר. יחד עם זאת, ישנם מצבים שבהם ניתן גם ליהנות מהורדת ההחזר החודשי וגם לשלם פחות לבנק ממה שהיינו אמורים לשלם, שזה ודאי המקרה האופטימלי בהחלט, כל מקרה לגופו.

כמו כן, במקרה שבו נבחר להעלות את ההחזר החודשי בכדי לקצר כמה שיותר שנים ולהיפרד מהר יותר מההלוואה המעיקה, נצטרך להגיש מחדש לבנק אסמכתאות אודות הכנסותינו כדי שייבחנו את כושר ההחזר בהתאם לתשלום הגבוה יותר שאנו מבקשים. במידה ונעמוד בקריטריונים, נוכל לחסוך גם בתשלומי ביטוחי המשכנתא הנלווים לצד תשלומי המשכנתא שהתקצרו לאורך השנים – שתי ציפורים במכה. האם כדאי למחזר באותו הבנק שבו מנוהלת המשכנתא?

אחד הגורמים העיקריים שמשפיעים על ההחלטה האם למחזר או לא הנו המחיר הנלווה לתהליך. כאשר אנו בוחרים למחזר את המשכנתא בבנק שבו כעת היא מנוהלת, אין עלות מלבד לדמי פתיחת תיק מחדש (0.25% מגובה החוב, או במילים פשוטות, 250 ₪ על כל 100 אלף ₪ הלוואה) והתהליך הנו מהיר ופשוט. אולם, לבנק המשכנתאות אין אינטרס לשפר לנו את תנאי ההלוואה ולהרוויח פחות משמעותית ולכן, לעיתים תכופות על מנת לקבל את התנאים הזולים ביותר ולחסוך המון כסף נצטרך ליטול מחדש את המשכנתא בבנק אחר ולשאת בעלויות נלוות נוספות של בין 1,500 ל- 2,000 ₪ בממוצע בנוסף לדמי פתיחת התיק, כגון: שמאות, רישום משכונות, טאבו, נוטריון וכו'. לכן, הכי אידיאלי זה לקבל הצעה טובה בבנק שבו כבר מתנהלת המשכנתא ולחסוך בעלויות, אך לרוב זה לא קורה. האם חייבים למחזר את כל מסלולי המשכנתא או רק חלק?

הבנקים מאפשרים למחזר גם חלק מהלוואה, אפילו רק מסלול אחד מתוך כל המסלולים הקיימים. אולם, במידה ונמחזר רק חלק מההלוואה לא נוכל לקיים מו"מ מנקודת כוח ולאיים במעבר לבנק אחר במידה ולא נקבל תנאים טובים, היות ולא ניתן כיום למשכן על נכס אחד שני בנקים שונים. לכן, צריך להיזהר ולהכיר היטב את תנאי השוק ולבחון את ההצעה החדשה של הבנק שמנהל את המשכנתא.

כיצד יודעים אם כדאי למחזר או לא? תחילה, ברמה הכלכלית, חשוב להבין מה המטרה שלנו במחזור - להוריד החזר חודשי, לשפר מסלולים ולהוריד ריביות תוך השארת החזר חודשי, לשלב הלוואות פרטיות אל תוך המשכנתא ולהוריד את העול החודשי להחזרי משכנתא והלוואות, לקצר שנים וכדומה. שנית, יש לבקש מהבנק דו"ח יתרה לסילוק של המשכנתא ולהעביר לאיש מקצוע בתחום שייבחן את האפשרויות הקיימות ואת כדאיות המחזור. טכנית, ניתן להוציא את דו"ח היתרה הן דרך אתר הבנק והן דרך מוקדי המשכנתאות של הבנקים ללא עלות.

לסיכום, כדאי ואף רצוי לעיתים לבדוק את המשכנתא הקיימת, במיוחד שמדובר בהלוואה המשמעותית ביותר כנראה שרובנו נוטלים. אגב, משנת 2014 ועד היום, הריביות הנן בשפל היסטורי כך שיש סיכוי רב לחיסכון שיכול להסתכם בעשרות ואף מאות אלפי שקלים – מה דעתכם, במקום לשלם ולזרוק את כל הריביות לפח לא עדיף כבר למחזר?