top of page

הקשר בין ריבית הפריים למחירי הנדל"ן

לעיתים אנו נתקלים בחדשות ש"בנק ישראל החליט להותיר את הריבית ללא שינוי" – לרוב הידיעה הזו הנה קצרה ולא אומרת לנו יותר מידי, אולם לריבית בנק ישראל המשפיעה על גובה ריבית הפריים באופן ישיר, ישנה השפעה רבה על כלל הפעילות הפיננסית במשק ובין היתר על מחירי המשכנתאות והנדל"ן בישראל.

ריבית הפריים הנה ריבית שנקבעת ע"י הבנקים ועל פיה מתמחרים עסקאות פיננסיות בישראל – הלוואות, פיקדונות וכיו"ב. ריבית הפריים כיום עומדת על 1.6% ומורכבת מ-2 מרכיבים- ריבית בנק ישראל ותוספת מרווח בנקים. ריבית בנק ישראל כיום עומדת על 0.1% בלבד ומבטאת את המחיר שבו בנק ישראל מלווה כסף ליתר הבנקים המסחריים שתחת פיקוחו, יכולה להשתנות אחת לחודש ומהווה כלי משמעותי למדיניות המוניטרית לאינפלציה (=עליית מחירים) בישראל. על ריבית בנק ישראל מתווסף המרכיב השני שהנו מרווח הבנקים, תוספת של 1.5% על ריבית בנק ישראל. יחד מגיעים לריבית פריים של 1.6%.

לקנות בזול ולמכור ביוקר

באופן כללי, השיטה הנהוגה בבנק מושתתת על חוק הפשוט והחשוב ביותר בכל מסחר - לקנות בזול ולמכור ביוקר. כיום, באם נרצה לחסוך בקופת חיסכון כלשהי בבנק נקבל הצעת ריבית שקרובה מאוד ל- 0%, באזור העשירית או שתי עשיריות האחוז לשנה. אולם, כאשר נבקש להלוות מהבנק נשלם בריבית שגבוהה פי 50 ויותר ממה שהיו מציעים על אותו סכום בחיסכון באמצעות פריים פלוס אחוז מסוים. זאת אומרת, שאם על חיסכון נקבל לדוגמה 0.1% לשנה, בהלוואה נשלם 5%, 6% ואף 10% תלוי במטרת ההלוואה ובפרופיל הפיננסי שלנו. אחריג ואציין כי ישנן הלוואות פרטיות שהבנק מציע במחיר מוזל של פריים מינוס 0.5% למשל, אם מדובר בהלוואה לרכישת רכב חדש או בהלוואות לאוכלוסיות שהבנקים חפצים ביקרם, כגון: חברי הסתדרות המורים, עובדי מדינה, סטודנטים ועוד, אך לרוב מדובר בסכומים נמוכים ובתקופות קצרות טווח. ככל שנצרוך יותר אשראי נשלם יותר כסף לבנק ובדרך כלל באשראי חוץ בנקאי נשלם אף יקר יותר ממה שהיינו משלמים בבנק.

איך הפריים קשור למשכנתא? משכנתא ככל שהיא מורכבת יותר להבנה הנה הלוואה לכל דבר ואחד המסלולים המשמעותיים ביותר בה הנו מסלול צמוד לריבית הפריים. בעסקאות של רכישת דיור המסלול מתומחר בריבית מינוס אחוז מסוים ויכול לעמוד סביב ה- 1% בלבד ואף פחות, תלוי בפרופיל הפיננסי של הלקוח ובטיב הנכס הממושכן. מדובר בשיעור ריבית נמוך מאוד מזה שנים רבות, לצורך הדוגמה בשנת 2003 הפריים עמד על 10% (!). היות וריבית הפריים יכולה להשתנות כל חודש, נוהגים להתייחס אליה כאל מסלול בסיכון גבוה משאר המסלולים ויש להיזהר משאננות ביחס אליה. לצורך המחשה, אם ניקח לדוגמה משכנתא בגובה של 1 מיליון ₪ ל- 30 שנה עם שני מסלולים- חצי מהסכום בריבית קבועה לא צמודה למדד של 3.5% והחצי הנותר, צמוד לריבית הפריים כיום מינוס 0.6% (=1% בשנה בלבד). ההחזר החודשי יעמוד על 1,608 ש"ח וסך הריבית שתשולם בתום התקופה תהיה כ - 509 אלף ש"ח. מנגד אם באותה ההלוואה ריבית הפריים תהיה 4% במקום ריבית של 1%, ההחזר החודשי יעלה ל-2,217 ש"ח (609 ש"ח יותר כל חודש) וסך הריבית שתשולם תזנק ל- 756 אלף ש"ח (247 אלף ש"ח יותר).

מהדוגמה הפשוטה לעיל, ניתן להיווכח בכך שעלייה בריבית הפריים תשפיע מיידית על ההחזר החודשי, תעלה את נטל החוב על משק הבית כך שגם הסיכון לאי עמידה בהתחייבות המשכנתא עולה. לכן, עד לפני מספר חודשים בנק ישראל הגביל לשליש בלבד את מרכיב הפריים במשכנתא.

וגמה הפשוטה לעיל, ניתן להיווכח בכך שעלייה בריבית הפריים תשפיע מיידית

איך ריבית הפריים משפיעה על מחירי הנדל"ן? כאשר ריבית הפריים ממשיכה להיות נמוכה, הבנקים מציעים ריבית אפסית לחוסכים בפקדונות הבנק, כאמור ולכן, באופן טבעי, המשקיעים מעדיפים לא לחסוך בבנק אלא באפיקי השקעה שיניבו רווחים או תשואה גבוהים יותר, בין היתר באמצעות רכישת דירה להשקעה. כאשר המינוף זול כל כך ובמקביל היצע הדיור לא מדביק את קצב הביקושים, ישנה ציפייה להמשך עליית מחירים וכולם ממהרים לרכוש נכס היום כי מחר יעלה יקר יותר. חיזוק לכך ניתן לראות בעצם הסרת מגבלת הפריים במשכנתא לפני כחצי שנה לאחר שהמשק ספג מהלומה כלכלית קשה בעקבות הקורונה, באמצעותה בנק ישראל מאותת שלא יעלה בחדות את ריבית הפריים בשנתיים-שלוש הקרובות בכדי למנוע מיתון במשק.

במילים אחרות, אחד הכלים המשמעותיים לצינון שוק הנדל"ן הנו העלאת ריבית הפריים. אם משקיע פוטנציאלי היה יודע שבפיקדון פשוט בבנק יקבל תשואה דומה לזו שמקבלים ברכישת נכס להשקעה (בממוצע 3%-4%בשנה כיום) הוא לא היה מזדרז לרכוש דירה להשקעה, לשלם מס רכישה מהשקל הראשון, להסתבך עם שוכרים ובירוקרטיה משפטית. עד שזה יקרה, נמשיך לחוות כנראה מגמה של עליית מחירי הדיור לצד סיכון שיום אחד אולי כל זה ייגמר והחזרי המשכנתא יתחילו לטפס.



Комментарии

Оценка: 0 из 5 звезд.
Еще нет оценок

Добавить рейтинг
bottom of page