"המרוץ למיליון" - אם חתמנו, למה הכסף לא עובר?

בשעה טובה ומוצלחת קבעתם פגישת חתימות בבנק ולאחר שעה מייגעת שבה חתמתם על אינספור מסמכים, מחייך אליכם הפקיד ומבשר לכם ש"הכסף לא יעבור היום" אלא רק אחרי שנעמוד בכלל דרישות הבנק ששולח אותנו למלא משימות בתוך לוח זמנים קצר כאילו שהיינו ב"מירוץ למיליון".

מהן המשימות העיקריות שיש למלא כדי לזכות בכספי המשכנתא?

1) חתימת נוטריון – נוטריון הוא עורך דין בעל סמכות לאשר את מקוריותם של מסמכים ואת זהותם של החתומים עליהם. יש להחתים את הנוטריון על המסמכים הנדרשים שהבנק העביר לטובת רישום הערת אזהרה בטאבו.

2) החתמת המוכרים – על מנת שניתן יהיה לרשום הערת אזהרה לטובתכם, יש להחתים את המוכרים בנוכחות עו"ד על מסמכי השעבוד. המוכרים יכולים להיות בעלי הדירה במידה ומדובר בדירה יד שנייה או הקבלן במידה ומדובר בנכס חדש בבנייה.

3) רישום המשכנתא ברשם המשכונות – רשם המשכונות הנו גוף המאוגד תחת רשות התאגידים במשרד המשפטים שבו מנוהל רישום של כל הנכסים המשועבדים – רכבים, דירות, אדמות ועוד. מטרת הרישום הנה הגנה על צד ג' שמעוניין לרכוש נכס כלשהו, כך שתהיה באפשרותו לבדוק אם הנכס משועבד או לא.

4) רישום בטאבו – טאבו הנו הכינוי הנפוץ לרישום הנכס בלשכת המקרקעין. למעשה רק רישום בטאבו יוצר את הזכות בנכס ולכן, כל עוד העסקה לא נרשמה בפנקס המקרקעין - הבעלות לא עוברת לרוכש, גם אם הוא כבר מתגורר בדירה.

5) ביטוחי משכנתא – יש להפיק פוליסות ביטוחי משכנתא הנחלקים לשניים, ביטוח חיים וביטוח מבנה. ניתן לקבל הצעות מחיר מכמה חברות ביטוח ואף מסוכנות הביטוח שמקושרת לבנק המעניק את המשכנתא. ראו מאמר שהקדשתי לביטוחי משכנתא באתר האישי שלי בלשונית 'מידע מקצועי וטיפים'.

6) שמאות – במידה ומדובר בדירה יד שנייה, ינפיק לנו הבנק הפנייה לשמאות על מנת לאמוד את ערך הנכס ואת תקינותו, שאין חריגות בנייה ללא אישור. לשמאות היבט חשוב ביותר גם בהיבט המימוני היות ואחוז המימון במשכנתא נקבע עפ"י הנמוך מבין חוזה הרכישה לבין השמאות, כך שאם השמאי העריך את הנכס נמוך באופן משמעותי מגובה הרכישה, יכול להיות שנעלה במדרגת המימון והריביות יעלו בהתאמה, למרות שחתמנו כבר על תנאי המשכנתא. בהפניית הבנק ישנם מספר שמאים אפשריים, לבחירה, כך שניתן לבחור את מי שיגיע הכי מהר ולחסוך בזמן.

חשוב לציין, רישום ברשם המשכונות ורישום בטאבו ניתן לעשות ממש בעצמנו, לאחר זיהוי וחתימת נוטריון, אך לרוב עורכי הדין מעניקים שירות זה ללקוח.

כמה זמן יש למרוץ?

אם אנחנו רוצים ליהנות מתנאי המשכנתא המעולים שהשגנו, עלינו לעמוד בכל המשימות שתיארתי לעיל ולמלאן תוך 24 ימים קלנדריים מיום קבלת האישור העקרוני ולא מיום החתימות בפועל, אחרת הבנק רשאי להעלות את הריביות בכל מסלולי המשכנתא שכבר חתמתם עליה. עד לפני 3 שנים טווח הזמן שהוקצב היה 12 ימים בלבד, כך שכיום זה אומנם עדיין לא מושלם, אך עדיין נוח יותר.

יחד עם זאת, גם שלושה וחצי שבועות קלנדריים עם שבתות ואולי חגים באמצע לא מותירים המון זמן לכל המרוץ הזה. לכן, חשוב לפעול מהר ובמקביל הן בהזמנת השמאי, הן בתיאום מול המוכרים ועורכי הדין והן מול הבנק. ניתן ואף צריך לבקש מהבנק הארכת התוקף, תתפלאו שלא אחת הבנק יסכים לכך. כל שנותר הוא להמשיך לחייך, לקחת נשימה ולתת פוש אחרון כדי לסיים את המרוץ ;)